2025年3月7日

中古住宅購入で安心を！耐震証明書のメリットデメリットと取得方法

中古住宅を購入検討中の方にとって、耐震性は大きな関心事でしょう。
地震の脅威は現実的で、安心して暮らせる住まいを選ぶことは、人生における重要な決断です。
近年、中古住宅市場では耐震基準適合証明書の重要性が高まっています。
この証明書は、住宅の安全性を確認する上で役立つだけでなく、住宅ローンや税制優遇といった経済的なメリットにも繋がる可能性を秘めています。
しかし、その取得方法や難易度については、必ずしも明確に理解されていないのが現状です。
そこで今回は、耐震基準適合証明書のメリット、取得方法、注意点、そして旧耐震物件における取得の現実的な難易度についてご紹介します。

耐震証明書のメリット

住宅ローンの優遇

住宅を購入する際、多くの金融機関では、融資の条件として物件が新耐震基準（1981年6月施行）を満たしていることを求めます。
そのため、1981年以前に建てられた旧耐震基準の住宅では、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。
場合によっては、融資を受けられる金融機関が限られたり、希望する金額の借入ができなかったりする可能性があります。

しかし、耐震基準適合証明書を取得することで、旧耐震基準の住宅であっても、新耐震基準を満たしていることが証明され、住宅ローンの審査が有利になる場合があります。
特に、中古住宅を購入する際に、金融機関の融資をスムーズに受けられるようになる点は、大きなメリットです。

また、一部の金融機関では、耐震証明書の提出により、住宅ローンの金利優遇を受けられるケースもあります。
例えば、長期固定金利型住宅ローン「フラット35」では、独自の耐震評価基準を設けていますが、一定の耐震性能が確認できる物件であれば、金利の引き下げ対象になることがあります。

ただし、金融機関ごとに審査基準が異なり、耐震基準適合証明書が必ずしも住宅ローンの審査要件になるわけではないため、事前に各金融機関の条件を確認することが重要です。

税制優遇措置の適用

耐震基準適合証明書を取得することで、旧耐震基準の住宅であっても住宅ローン控除の対象とすることが可能になります。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を購入または改修した場合に、所得税の一部が控除される制度です。

中古住宅の場合、耐震基準を満たしていることが控除適用の条件の一つとなります。
そのため、耐震基準適合証明書があることで、年間最大14万円の控除が最長10年間受けられる可能性があります（控除総額は最大140万円）。
この控除制度は、2025年12月31日までの入居が条件とされているため、適用を希望する場合は、早めに証明書を取得し、申請手続きを進めることが大切です。

ただし、住宅ローン控除を受けるためには、以下のような他の要件も満たす必要があります。

合計所得金額が2,000万円以下であること
住宅の床面積が50㎡以上であること（共有名義の場合は持分割合に応じた面積が40㎡以上）
中古住宅の取得日が、耐震証明書の発行日よりも前であること
住宅ローンの返済期間が10年以上であること
さらに、売主が個人の場合は築年数要件（耐震基準適合証明書の取得が必須）を満たす必要があるため、購入前に確認しておくことが重要です。

地震保険料の軽減

地震保険は、建物の耐震性能に応じて保険料の割引が適用される制度があります。
特に、旧耐震基準の住宅であっても、耐震基準適合証明書を取得し、適用条件を満たすことで、地震保険料の10％割引を受けることが可能です。

地震保険は火災保険とセットで加入する必要があり、耐震性能が低い住宅ほど、保険料が高くなる仕組みになっています。
そのため、耐震証明書を取得することで、経済的な負担を軽減できる点は大きなメリットといえます。

また、耐震基準適合証明書による地震保険の割引は、新築住宅だけでなく、中古住宅にも適用されるため、旧耐震基準の住宅を購入する際には、積極的に活用することが推奨されます。

耐震証明書の取得方法

申請に必要な書類

耐震基準適合証明書の申請には、いくつかの書類が必要です。
具体的には、検査登記事項証明書もしくは建物登記事項証明書の写し、物件状況等報告書、台帳記載事項証明書もしくは検査済証の写し、間取図（設計図面）などが必要となることが多いです。
間取図については、耐震診断を行う上で、壁や柱の位置などが分かる詳細な設計図面が望ましい場合もあります。
これらの書類は、中古住宅を購入する不動産会社に依頼することで、揃えてもらうことが可能です。

申請先と手続き

耐震基準適合証明書を発行できる機関は、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、建築士事務所に所属する建築士、住宅瑕疵担保責任保険法人などがあります。
いずれの機関に申請しても問題ありませんので、利便性などを考慮して最適な機関を選択できます。
申請手続きは、各機関によって多少異なる場合がありますので、事前に各機関のウェブサイトなどで確認する必要があります。

申請にかかる期間

耐震基準適合証明書の発行にかかる期間は、耐震診断や耐震補強工事の規模によって大きく変動します。
耐震診断のみの場合、スムーズに進めば1～2週間程度で済むこともありますが、旧耐震物件のように耐震補強工事が必要な場合は、工事期間を含めると1ヶ月半から2ヶ月以上かかることも珍しくありません。
耐震診断後、証明書発行までにも1～2週間程度かかるため、余裕を持って申請手続きを進めることが重要です。

耐震証明書の取得難易度

旧耐震物件の課題

旧耐震基準で建てられた住宅は、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高いため、耐震基準適合証明書を取得するには、耐震補強工事が不可欠なケースがほとんどです。
耐震補強工事は、壁や床を補強するなど大規模な改修を伴うことが多く、費用も高額になりがちです。

耐震補強の必要性

耐震補強工事は、単に証明書を取得するためだけでなく、居住者の安全確保という観点からも非常に重要です。
旧耐震物件は、地震による倒壊や損傷のリスクが高いとされており、耐震補強工事によってそのリスクを軽減できます。
耐震補強工事の内容や費用は、建物の構造、築年数、劣化状況などによって大きく異なります。

費用と現実的な負担

耐震補強工事の費用は、数百万円規模になるケースも少なくありません。
耐震診断費用、補強工事費用、解体・復旧費用などを含めると、さらに高額になる可能性があります。
そのため、耐震基準適合証明書を取得する費用対効果を慎重に検討する必要があります。
住宅ローン控除などの経済的なメリットを考慮した上で、現実的な負担能力と照らし合わせ、費用面での計画を立てることが大切です。

耐震証明書の注意点と関連法規

証明書の有効期限

耐震基準適合証明書に有効期限があるかどうかは、発行機関によって異なる場合があります。
証明書の有効期限については、発行時に確認し、必要に応じて更新手続きを行う必要があります。

取得におけるリスク

耐震基準適合証明書を取得する際には、耐震診断の結果によっては、予想外の費用が発生する可能性があります。
また、耐震補強工事の施工不良などによるリスクも存在します。
そのため、信頼できる専門業者に依頼し、工事内容や費用について十分に確認することが重要です。

まとめ

耐震基準適合証明書は、住宅の耐震性を証明する重要な書類であり、住宅ローン優遇、税制優遇、地震保険料軽減といった様々なメリットがあります。
取得方法は、指定された機関への申請となりますが、旧耐震物件の場合は耐震補強工事が必須となる場合が多く、高額な費用負担も伴う可能性があります。
申請に必要な書類を揃え、申請先を選定し、費用や期間を十分に考慮した上で、慎重に取得を検討することが重要です。
取得におけるメリットとデメリットを総合的に判断し、自身の状況に最適な選択をすることが求められます。
安全で安心できる住まいを手に入れるための重要なステップとして、耐震基準適合証明書について正しく理解しておくことは不可欠です。

カテゴリ：

一戸建て