借地権付きの建物、購入を検討したことはありますか？土地の所有権を持たずに建物だけを購入するこの形態は、魅力的な価格設定と税金軽減効果といったメリットがある一方、地代負担やリフォーム・売却の制限、融資の難しさといったデメリットも存在します。
この独特の仕組みを理解せずに購入すると、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性も。

今回は、借地権付き建物の購入前に知っておくべき情報を、種類や注意点、売却方法、トラブル事例などを交えてご紹介します。
マイホーム購入という大きな決断を後悔しないためにも、ぜひ最後までお読みください。

 

借地権付き建物のメリット

 

購入価格の安さ

 

借地権付き建物は、土地代が不要なため、土地と建物を一緒に購入する物件と比べて購入価格が安くなる傾向があります。
これは、初期費用を抑えたい方にとって大きな魅力です。
予算を抑えつつマイホームを実現したいと考えている方には、魅力的な選択肢となるでしょう。
土地の購入費用分を削減できることで、住宅ローンの負担を軽減したり、より広さのある物件を選んだり、充実した設備を導入したりといった選択肢も広がります。

 

税金の軽減効果

 

借地権付き建物では、固定資産税や都市計画税が建物部分のみに課税されます。
土地と建物を両方所有する場合と比較して、これらの税金が軽減されるメリットがあります。
税金負担の軽減は、毎年の維持費を抑える上で大きな効果を発揮します。
税金分を節約することで、他の生活費に充当したり、将来の修繕費用に備えたりといった計画も立てやすくなります。
ただし、建物に対する固定資産税や不動産取得税は支払う必要があることに注意が必要です。

 

借地権付き建物のデメリット

 

地代負担の継続

 

借地権付き建物を所有するということは、土地を借りている状態であるため、毎月地主に地代を支払う必要があります。
これは家賃のようなもので、住宅ローン返済に加えて毎月負担する費用として考慮しなければなりません。
地代の相場は、建物を所有した場合に発生する固定資産税・都市計画税の2～3倍程度と言われています。
長期的な視点で、地代を含めた総費用を計算し、家計への影響をしっかりと見極めることが重要です。

 

リフォーム・売却の制限

 

借地権付き建物のリフォームや建て替え、売却を行う際には、多くの場合、地主の承諾が必要となります。
軽微なリフォームであれば問題ないケースが多いですが、大規模な改修や建て替えを検討する場合は、事前に地主と十分に協議し、承諾を得る必要があります。
承諾を得られない場合、計画が頓挫する可能性も考慮しなければなりません。
売却に関しても同様で、地主の承諾を得る手続きが必要となるため、売却の自由度が低いと言えるでしょう。

 

融資の難易度

 

借地権付き建物の購入においては、土地の所有権がないため、金融機関からの融資を受けにくい場合があります。
土地と建物を両方所有している物件と比べて担保評価が低くなるため、融資審査が厳しくなる傾向があります。
融資を受けるためには、より高い自己資金を用意する必要がある場合や、他の担保を提供する必要がある場合もあります。
融資条件をよく確認し、自身の資金計画に無理がないか慎重に検討する必要があります。

 

借地権付き建物の種類と注意点

 

旧借地権とは

 

1992年8月1日以前に設定された借地権です。

契約更新をすれば、基本的に半永久的に土地を借り続けることができます。

しかし、契約に存続期間の定めがなく、建物が老朽化して朽廃した場合、借地権が消滅する可能性があります。

存続期間の定めがあれば、建物が朽廃しても借地権は消滅しません。

 

普通借地権とは

 

1992年8月1日以降に設定された借地権で、契約更新を前提とした権利です。

存続期間は当初30年で、更新後は20年、以降は10年と徐々に短くなります。

正当な理由がない限り、地主は更新を拒否できません。

建物の滅失後、再建を行う際には地主の承諾が必要です。

 

定期借地権とは

 

契約期間が定められており、更新できない借地権です。

期間満了時には、更地にして土地を返還する必要があります。

最低存続期間は50年以上と長く設定されることが多いですが、期間満了後の建物の取り扱いを事前に確認しておくことが重要です。

 

契約内容の確認

 

借地権付き建物の購入を検討する際には、借地契約書の内容を十分に確認することが不可欠です。

地代の額、支払い方法、更新の方法、建物の改修に関する規定、その他重要な事項を丁寧に確認し、不明な点は地主や不動産会社に質問しましょう。

契約内容をよく理解した上で、納得して契約を締結することが重要です。

特に、地代の改定に関する条項や、更新料の有無、更新拒否に関する条件などは、注意深く確認する必要があります。

 

借地権付き建物の売却方法とトラブル

 

売却時の注意点

 

借地権付き建物の売却は、通常の建物と比べて複雑な手続きが必要となる場合があります。

地主の承諾を得る必要があり、承諾を得る際に承諾料を支払う必要があるケースも多いです。

また、売却価格も土地の権利関係によって大きく影響を受けます。

売却を検討する際は、不動産会社に相談し、適切な価格設定や売却方法についてアドバイスを受けることが重要です。

 

地代のトラブル

 

地主との間で地代の金額や支払い方法に関するトラブルが発生する可能性があります。

契約書に明記されている内容を遵守することが大切ですが、地主からの一方的な値上げ要求などがあった場合は、冷静に対応し、必要に応じて法律相談などを検討する必要があります。

契約書の内容をきちんと理解し、不明な点があれば事前に確認しておきましょう。

 

更新時のトラブル

 

借地権の更新時期には、更新料の支払いに関するトラブルが発生する可能性があります。

更新料の支払い義務は契約書に記載されている場合のみであり、必ずしも支払う必要はありません。

しかし、良好な関係を維持するためには、交渉により妥当な金額で合意することが望ましいでしょう。

更新料に関する条項は、契約書を注意深く確認する必要があります。

 

立ち退きトラブル

 

正当な理由なく地主から立ち退きを要求されるケースも考えられます。

借地借家法では、地主は正当な理由がない限り、借地権者の立ち退きを要求できません。

もし、正当な理由がない立ち退き要求を受けた場合は、法律に基づいて対応する必要があります。

契約書の内容を熟知し、専門家に相談することも重要です。

 

まとめ

 

借地権付き建物の購入は、価格の安さや税金軽減といったメリットがある一方、地代負担、リフォーム・売却の制限、融資の難しさといったデメリットも存在します。

旧借地権、普通借地権、定期借地権といった種類があり、それぞれに契約期間や更新に関するルールが異なります。

購入前には、契約内容を十分に確認し、地主との良好な関係を築くことが重要です。

売却方法も複数あり、地主への売却、第三者への売却、等価交換後の売却などがあります。

地代、更新、立ち退きといったトラブルも想定し、事前に対策を講じることで、安心してマイホームライフを送ることができます。

これらの点を十分に理解し、慎重に検討することが、後悔のないマイホーム購入につながります。