マイホーム購入は人生における大きな決断です。

住宅ローンの返済はもちろん、毎年の固定資産税の負担も無視できません。

固定資産税は、土地や建物の面積によって大きく変わるため、購入前にしっかりと理解しておくことが重要です。

そこで今回は、固定資産税の計算方法から面積との関係、そして軽減措置までを分かりやすくご紹介します。

家計への影響を把握し、賢いマイホーム選びの一助となれば幸いです。

 

固定資産税の計算方法

 

土地の固定資産税計算

 

土地の固定資産税は、土地の評価額（課税標準額）に税率を掛けて計算します。

税率は自治体によって異なりますが、標準税率は1.4%です。

しかし、住宅用地には軽減措置が適用される場合があり、その計算方法は複雑です。

まず、土地の評価額は、公示地価や路線価などを基に算出されます。

そして、敷地面積が200㎡（約60.5坪）以下の場合は、評価額の1/6が課税標準額となります。

200㎡を超える場合は、200㎡以下の部分には1/6、200㎡を超える部分には1/3の軽減率が適用されます。

例えば、敷地面積300㎡で評価額2,000万円の土地の場合、200㎡以下の部分の課税標準額は2,000万円 × (200㎡/300㎡) × 1/6 = 約222万円、残りの100㎡の部分の課税標準額は2,000万円 × (100㎡/300㎡) × 1/3 = 約222万円となり、合計で約444万円が課税標準額となります。

この課税標準額に税率1.4％を掛け合わせることで、固定資産税額が算出されます。

 

建物の固定資産税計算

 

建物の固定資産税計算も、建物の評価額（課税標準額）に税率を掛けて算出します。

税率は土地と同様に自治体によって異なりますが、標準税率は1.4%です。

新築住宅の場合、一定の条件を満たせば、固定資産税が軽減されます。

軽減措置の適用条件は、居住部分の割合が全体の1/2以上で、延床面積が50㎡以上280㎡以下であることです。

この条件を満たす場合、新築住宅は3年間、新築マンションは5年間、認定長期優良住宅はさらに期間が延長され、固定資産税が1/2に軽減されます。

中古住宅には、面積による軽減措置はありません。

建物の評価額は築年数や建物の状態によって変化し、築年数が浅いほど、評価額が高くなる傾向があります。

 

税額計算シミュレーション

 

具体的な計算例を見てみましょう。

・例1：土地評価額4,200万円（敷地面積150㎡）、建物評価額2,500万円（延床面積100㎡）、新築住宅、税率1.4%の場合

土地：4,200万円 × 1/6 × 1.4% = 約9.8万円
建物：2,500万円 × 1/2 × 1.4% = 約17.5万円
合計：約27.3万円

・例2：土地評価額3,600万円（敷地面積400㎡）、建物評価額2,000万円（延床面積120㎡）、新築住宅、税率1.4%の場合

土地：{(3,600万円 × 1/2 × 1/6) + (3,600万円 × 1/2 × 1/3)} × 1.4% = 約12.6万円
建物：2,000万円 × 1/2 × 1.4% = 約14万円
合計：約26.6万円

 

面積と固定資産税の関係

 

土地面積と税額の関係

 

土地の面積が大きくなると、評価額も高くなる傾向があります。

そのため、固定資産税も高くなります。

特に、60.5坪（200㎡）を超えると、軽減措置の適用方法が変わり、税額が大きく増加する可能性があります。

 

建物面積と税額の関係

 

建物の面積（延床面積）が大きくなると、評価額が高くなり、固定資産税も高くなります。

新築住宅の場合、84.7坪（280㎡）を超えると、軽減措置の適用条件を満たさなくなる可能性があります。

 

固定資産税の軽減措置

 

軽減措置の適用条件

 

土地については、住宅用地として利用されている場合、面積によって軽減措置が適用されます。

200㎡（約60.5坪）以下の土地は評価額の1/6、200㎡を超える部分は評価額の1/3が課税標準額となります。

建物については、新築住宅の場合、一定の条件（居住部分の割合が1/2以上、延床面積が50㎡以上280㎡以下）を満たせば、3年間固定資産税が1/2に軽減されます。

新築マンションや認定長期優良住宅では、軽減期間がさらに延長されます。

 

軽減措置による税額変化

 

軽減措置の適用により、固定資産税額は大幅に減少します。

シミュレーション例でも示したように、軽減措置の有無で数十万円の差が生じる可能性があります。

軽減措置の適用条件を満たしているか確認し、活用することが重要です。

 

住宅の種類と固定資産税

 

新築住宅の固定資産税

 

新築住宅には、前述した軽減措置が適用されます。

ただし、軽減措置は一定期間のみ有効です。

期間終了後は、通常の税率が適用されます。

 

中古住宅の固定資産税

 

中古住宅には面積による軽減措置はありません。

ただし、建物の評価額は築年数によって変化するため、築年数が経過するほど税額は低くなります。

 

まとめ

 

今回は、固定資産税の計算方法と面積との関係、そして軽減措置について解説しました。

固定資産税は、土地と建物の面積、築年数、住宅の種類などによって大きく変動します。

マイホーム購入を検討する際は、これらの要素を考慮し、固定資産税を含めたトータルコストをしっかりと見積もることが重要です。

土地面積が60.5坪を超えるか、延床面積が84.7坪を超えるかで税額が大きく変化する点に注意し、ご自身の希望する住宅規模と予算のバランスを慎重に検討しましょう。

軽減措置の活用も忘れず、賢くマイホーム選びを進めてください。